Al contrato de alquiler no solo se le da poca importancia, sino que incluso a veces brilla por su ausencia. Este documento regula la cesión y el uso de inmueble y los derechos y obligaciones del arrendador y el inquilino. Por eso, formalizar el contrato de alquiler en 2021 es esencial para ambas partes para que luego no haya problemas.
Para que sea válido, ha de realizarse siguiendo las pautas del nuevo decreto para alquiler, que incluyó algunos cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Contrato de alquiler 2021: validez y aspectos esenciales
Ten en cuenta que los aspectos que vemos a continuación no aplican a alquileres de locales o despachos, vivienda vacacional o piso de estudiantes. Solo a la vivienda habitual.
1. Duración del contrato de alquiler en 2021 y prórroga tácita
Habitualmente se firma por un año, siendo prorrogable hasta cinco. Incluso si se han acordado periodos más cortos, el inquilino tiene derecho a prorrogar hasta 5 años. Si el arrendador es una empresa o entidad), podrá ampliarse 7 años.
Además de la duración inicial del contrato, existe la posibilidad de una prórroga tácita del contrato de arrendamiento. Esta sucede cuando los 5 o 7 años terminan sin que ninguno haya avisado de que quiere extinguir el contrato, por lo que se amplía nuevamente de forma anual hasta tres años más. El propietario dispone de cuatro meses para comunicar la extinción del contrato antes de que se active la prórroga tácita; el inquilino solo dos.
Algunas veces, los arrendadores quieren estipular un contrato de once meses para que pueda figurar como alquiler temporal y evitar la obligación de prorrogar el tiempo. Pero la OCU afirma que si el inmueble se está utilizando como vivienda habitual, aunque en el contrato figure esto, se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos y se puede prorrogar.
2. Garantía si la vivienda quiere venderse
Si el propietario quiere poner en venta la vivienda, el contrato garantiza el derecho del inquilino a seguir en ella durante el periodo que figure en su contrato, que pueden ser cinco o siete años.
Antes de los cambios del nuevo decreto, el arrendador podría vender el inmueble si lo deseaba y extinguir el contrato.
3. Extinción del contrato de alquiler
El arrendador podrá recuperar la vivienda tras el primer año si demuestra que lo necesita para él o para algún familiar en primer grado de consanguinidad. Antes se utilizaba esta excusa de forma fraudulenta, pero ahora solo podrá aplicarse si se ha incluido este supuesto expresamente en el contrato firmado inicialmente.
El inquilino podrá desistir del contrato pasados los seis primeros meses. Si quiere hacerlo antes de esta fecha deberá avisarlo, por lo menos, con dos meses de antelación.
4. Un mes de fianza y dos de depósito, no más
El nuevo decreto prevé que solo pueda solicitarse un mes de fianza y un máximo de dos mensualidades como garantía adicional, por ejemplo, en el caso de que se permitan mascotas o se entregue completamente amueblado. Según la OCU, este depósito es recomendable para asegurar que se abonen las mensualidades en tiempo y que se conserve la vivienda en perfecto estado.
5. Actualización del importe del alquiler en base al IPC
En todo contrato de alquiler se debe actualizar la renta anualmente, según el IPC. Las partes pueden elegir cómo quieren actualizar la cifra, sabiendo que nunca podrá ser superior a la subida marcada por el IPC. Si esto no se ha detallado en el contrato firmado inicialmente, no podrá realizarse.
6. Inventario detallado de todo lo que hay en el inmueble cuando entra el inquilino
La fianza puede ser objeto de disputa entre las partes en el momento en el que se tiene que devolver. Para evitar problemas, es muy útil adjuntar en el contrato un inventario con fotografías de la vivienda, muebles, electrodomésticos… Para poder comprobar los desperfectos, si los hay, en la entrega de llaves.
7. Los gastos
El reparto de los gastos debe detallarse en el contrato de alquiler al detalle, para que no haya lugar a confusión. Normalmente, el propietario paga impuestos como el IBI, la comunidad de vecinos, tasa de basuras y los gastos de conservación de la vivienda y sus instalaciones; y el inquilino costea los suministros que gasta mensualmente e incluso las pequeñas reparaciones que deba realizar por desperfectos ocasionados.
Si hay gastos inmobiliarios:
- Corresponden al propietario si se trata de una persona jurídica.
- Si es una persona física, la abona quien la ha contratado.
8. Asegúrate de que no te cuelen cláusulas abusivas
Ninguna cláusula puede ir contra los derechos obligatorios recogidos por la normativa vigente. Si tienes dudas, lo mejor es que hagas una foto al contrato o pidas una copia y consultes antes de firmar con un abogado o gestor que te aconseje si está dentro de la normativa. Que nadie te presione para firmar, ¡espera si no estás seguro o algo te parece extraño!
Mientras cumpla los requisitos de la normativa vigente, el contrato puede escribirse de forma libre entre ambas partes, si llegas a un acuerdo de lo que quieren incluir. Si quieres estar seguro del documento que firmas, puedes utilizar el modelo de contrato de alquiler 2021 de la OCU, que incluso detalla un ejemplo de inventario. Sea como sea, hazlo legal y, sobre todo, ¡hazlo!
