Esta es una pregunta que hemos recibido mucho a lo largo de estos meses, ya que muchas personas han tenido que elegir entre el alquiler de su local o su vivienda. Frente a la duda de si se puede montar un negocio en una vivienda debería esperarse una respuesta negativa, ya que estamos hablando de una propiedad privada. Además, incluso el Real Decreto-Ley 2/1985 permitía cambiar las viviendas a locales.
Pero no todo es tan sencillo. Cuando hablamos de inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal, la contestación no puede ser categórica, por lo que deberá analizarse cada situación concreta.
Se debe consultar primeramente el Título Constitutivo. De esta forma, sabríamos si hay limitaciones o prohibiciones (sabiendo que todas deberán interpretarse de forma restrictiva)
Si solo hay una relación de las propiedades tales como “la finca se compone de … pisos, … locales”, se comprende como una simple descripción y no se entiende como una restricción que afecte al uso que cada miembro da de su propiedad. En este caso, por ejemplo, se podría abrir un gabinete psicológico, una consulta de podología o un despacho de abogados.
En estos casos, como no hay limitaciones, inicialmente, no habría problema por compartir piso y negocio, e incluso no lo habría a cambiar totalmente de actividad y que dejara de ser vivienda para convertirse en local comercial o despacho de negocios.
¿Podría la comunidad oponerse a montar un negocio en una vivienda?
La Comunidad no podría oponerse ni siquiera a través de acuerdo comunitario. En ese caso, debería modificarse el mencionado Título Constitutivo, y sería preceptivo el acuerdo unánime, a tenor de lo dispuesto en el art. 17.6ª de la LPH.
Está claro que el quórum que no se conseguiría, ya que resulta evidente que el propietario que quiere realizar la modificación o ampliación del destino en su propiedad, se opondría. Por esta razón, la Comunidad no podría limitar el destino de las propiedades, porque solo se haría efectivo si se votara con la unanimidad de todos y se inscribiera después en el Registro de la Propiedad.
Debe tenerse presente que el permiso o licencia administrativa no vincula a la Comunidad, pero sí será el impedimento que esta pueda alegar para no permitir el cambio de destino o, incluso, el desarrollo de la actividad al considerar que se trata de actividades no permitidas por la Ley, lo el art. 7.2. LPH señala como prohibido.
Sin embargo, en el Título o en los Estatutos pueden detallarse este tipo de prohibiciones que, como se ha comentado anteriormente, deben ser interpretadas siempre de forma restrictiva. Por tanto, se podría decir que, salvo lo que está estrictamente prohibido, se entiende como permitido todo lo demás. Pero, como hemos mencionado, debe analizarse cada supuesto y prohibición.
Por supuesto, este cambio del que hablamos no puede generar alteraciones en elementos comunes. Si se diera el caso, si se necesitaría la mencionada unanimidad.
Después del cambio, ¿siguen el régimen que tenían antes o se les aplica su nueva categoría o destino?
Normalmente lo que sucede es un cambio de vivienda a local mediante un cambio total, teniendo en cuenta que para ambos pueden preveerse diferentes cláusulas, referentes a obras, cuota de participación y exoneraciones de gastos comunes.
Nosotros mantenemos que se debe adecuar el proceso a la nueva situación, acomodándose a lo dispuesto en el Título sin que la Comunidad pueda crear norma ad hoc, intentando, por ejemplo, que el propietario pague más gastos de luz porque gastarán el ascensor todos los pacientes que accedan a su consulta.
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