obras que afectan a elementos comunes
estas en tu derecho

Imagina que te acabas de comprar un ático en una edificio antiguo precioso y, al trasladarte, te das cuenta de que el tejado en verano se recalienta y parece que vives en una sauna finlandesa. Te planteas hacer algunas reformas para solucionarlo, pero no sabes si puedes hacerlas sin permiso de la comunidad porque son obras que afectan a elementos comunes.

En este post te explicamos qué cosas deberás tener en cuenta a la hora de realizar cambios en estos elementos de tu vivienda.

¿Qué son elementos comunes?

Los elementos comunes son todos aquellos elementos o zonas que se comparten o son de beneficio común para todos los propietarios, aunque a veces, solo lo disfruten unos pocos. Es decir escaleras, accesos que comuniquen más pisos o locales, suelo del edificio, estructura y cimientos, cubierta o tejado, etc.

¿Qué dice la ley sobre las obras en zonas comunes?

El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, viene a decirnos que el propietario de un piso o un local podrá modificar los elementos arquitectónicos, las instalaciones o servicios, siempre que no altere la seguridad de dicho edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario. Y también deberá pedir permiso a la comunidad antes de aventurarse a realizar alguno de estos cambios. Deberá comunicárselo al representante de la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá hacer obras de ningún tipo, a no ser que se trate de una urgencia , en ese caso, deberá también comunicarlo rápidamente al administrador.

Por tanto, cualquier obra que afecte a los elemento comunes y que no esté autorizada en los estatutos, deberá ser aprobada por la comunidad de propietarios.

¿Qué proceso hay que seguir para solicitar obras que afectan a elementos comunes?

Lo primero que debes hacer es solicitarlo en una Junta, porque ni el Administrador ni el Presidente tienen la capacidad para poder otorgar este consentimiento. Y si lo hiciesen no resultaría válido y la comunidad puede retirar el permiso y volver a dejar la obra como estaba en un principio.

La petición debe dirigirse al Presidente de la comunidad para que la incluya en el Orden del día de la próxima Junta y se aplicará una vez lo hayáis hablado todos los propietarios.

Para que pueda llevarse a efecto, deberán estar de acuerdo las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, es decir, no solo de los presentes en la Junta, sino de todos los que forman la Comunidad. Por tanto, si hay algunos ausentes, se les notificará y se considerarán a favor si no contestan en el plazo de treinta días.

Pero hay una excepción: si las obras son únicamente para un propietario, no se puede contar el voto de los ausentes, sino que la mayoría deberá conseguirse en la propia Junta. Esto es difícil que se materialice ya que, como hemos comentado anteriormente, no solo se tiene que tener en cuenta en cuenta el voto de las tres quintas partes de los presentes, sino de todos los propietarios, por lo que al menos este porcentaje debería estar presente.

Solicitud realizada por varios propietarios

Esta sería otra solución. Cuando la petición es general podríamos resolver este problema, sobre todo en aquellas comunidades de nueva construcción en las que, lo más probable, es que todos lo propietarios tengan que modificar la configuración del edificio con la instalación de toldos, aparatos de aire acondicionado o incluso con el cerramiento de terrazas. En ese caso se permite por voluntad de todos, poniéndose de acuerdo en formas o lugares de instalación. Esto necesitará también el acuerdo de las tres quintas partes pero, en este caso, bastaría con que en la Junta se adoptase por la mayoría de los presentes.

El consentimiento tácito de la Comunidad

El consentimiento tácito se da cuando no hay respuesta por parte de las personas implicadas y por tanto, se da por consentida la acción. Pero no debe confundirse con la inactividad durante un cierto período de tiempo, es decir, conocimiento no es lo mismo que consentimiento.

También puede alegar prescripción de la acción, que ahora solo es de cinco años a partir de su realización.

Ejemplos precedentes

Se debe tener en cuenta que, lo más normal, es que no se pueda prohibir a ningún propietario una obra o instalación si hay otras similares en la finca, sobre todo si han sido autorizadas expresamente.

Sin embargo, es importante que las obras sean iguales porque, en el caso de diferencia, se podrían considerar admitidas unas determinadas. Por ejemplo, cerrar terrazas, colocar aparatos de aire acondicionado colgados, etc. Pero esto no tendría nada que ver con otras, como alterar la fachada con obras de fábrica o huecos, instalar chimeneas o salidas de humos.

En cualquier caso, si la Comunidad acuerda denunciar al propietario que ha realizado la obra el acuerdo será válido y la única forma que tendrá el afectado de defenderse será la correspondiente acción judicial de impugnación del acuerdo. En ese momento, será en vía judicial donde se determine la legalidad de la negativa del acuerdo.

El tiempo para impugnar será de tres meses desde la adopción del acuerdo, teniendo en cuenta que para los propietarios ausentes dicho plazo empezará a contarse a partir de la comunicación del mismo.

¿Y si no se consigue un acuerdo para hacer obras que afectan a elementos comunes?

Si no se ha conseguido acuerdo y no se puede alegar, ni consentimiento tácito ni ejemplos precedentes, la Comunidad puede denunciar al infractor mediante el correspondiente juicio ordinario de restitución de los elementos comunes por falta de autorización. Eso sí, se debe convocar antes una Junta de Propietarios para pedir al usuario infractor el cese de la obra y autorizar al Presidente para la reclamación.

Como ves, pueden darse muchas situaciones cuando hablamos de obras que afectan a elementos comunes. En ellas pueden estar implicadas muchas personas y es muy complicado llegar a un acuerdo que beneficie a todos. Por ello, lo mejor es que si tienes alguna duda sobre las obras que puedes o no realizar en tu inmueble, te pongas en contacto con los abogados especializados de nuestra aplicación. ¡La primera consulta es GRATIS!

estas en tu derecho